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개요
지난 시간에는 전세 만기일이 도래함에 따라 임대인과의 대화에서 보증금을 돌려주지 못한다고 제게 엄포를 놨던 일들에 대해 이야기했습니다. 전 세계적으로 인플레이션 현상이 가속화하고 있습니다. 이러한 현상을 막아보고자 미국에서는 금리인상을 지속적으로 단행하고 있고, 대한민국도 발맞춰 금리를 인상하고 있죠. 이러한 상황 속에서 자신의 재산 가치가 떨어져 고통을 받고 있는 임대인의 입장이 이해되지 않는 것은 아닙니다. 그러나 그렇다고 임차인이 어렵게 마련한 전세금을 마치 안 돌려줘도 된다는 식의 막무가내 행동은 절대로 용납될 수 없다고 생각합니다. 따라서 임차인도 이러한 임대인의 행동에 대해 어떻게 대처해야 할지 3가지 이사 통보, 내용증명, 임차권 등기설정 방법에 대해 정리해 보겠습니다.
1. 이사 통보
임차인은 임대인에게 적어도 2개월 전까지는 전세 만기일에 연장/이사에 관한 통보를 완료하여야 합니다. 이전에는 1개월 전까지만 완료하면 괜찮았지만 현재는 내용이 달라졌습니다. 따라서 집주인에게 2개월 전에는 문자든, 전화든 통보 후 승낙에 관한 내용이 있어야 하는 것이죠. 이 내용이 왜 중요하냐면, 만기일에 맞춰 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생했을 때 진행되는 여러 가지 과정 중에서 꼭 필요하기 때문입니다. 저도 마찬가지로 임대인과 이러한 문제가 발생하게 된 것이 전세계약 만료일 2개월 전이었기 때문에 계속 기다려달라, 전세금 만기일에 못 돌려준다라고 이야기하시는 말씀을 하셨음에도 일단 "계약 만기일에 이사를 갈 테니 전세보증금을 돌려주시기 바랍니다."라고 통보 문자를 보냈습니다. 하지만 끝끝내 임대인의 답장은 돌아오지 않았고, 그다음 날에 전화를 다시 걸었을 때도 역시 임대인은 저희에게 알아서 하라는 식으로, 그리고 법대로 하라는 식으로 비수를 날렸습니다.
2. 내용증명
이렇게 임대인이 임차인의 계약 만기일 이사 통보에 대해 인정하지 않고 막무가내로 나올 경우 우리는 법적인 절차를 고려하지 않을 수 없습니다. 사실 임대인과 임차인간의 모든 문제는 가급적 대화로 좋게 풀어나가는 것이 가장 현명한 방법입니다. 또한 굳이 이사를 가지 않아도 되는 상황으로 연장이 가능하다면, 집주인과의 원만하게 상황을 풀어나가는 것이 좋습니다. 그러나 부득이 이사를 가야만 하는 상황에도 해결이 되지 않는 상황이라면 내용증명을 임대인 주소로 발송해야 합니다. 보통 계약 만료일 2개월 전에 내용증명을 보내게 되는데, 내용은 임차인은 분명히 2개월 전에 임대인에게 이사 통보를 완료하였다는 문서를 발송하는 것입니다. 물론 내용증명 자체로는 법적 효력을 갖고 있지 않지만, 추후 전세보증금 반환 소송으로 접어들게 될 시 꼭 필요한 자료이기 때문에 이 부분을 잊지 말고 챙겨야 합니다. 보통 내용증명을 보내게 되면 임대인의 행동이 갈리게 됩니다. 내용증명 서류를 끝까지 받지 않아 반송처리 되거나, 전세보증금을 어떻게든 마련해서 돌려주겠다고 하거나, 계약서상 임대인이 실제 현재 임대인이 아니거나 등등. 정말 다양한 사례들이 있습니다. 보통 어떻게든 마련해서 돌려주겠다고 하는 것이 가장 좋지만 인생이 꼭 그렇게 단순하지만은 않더라고요.
3. 임차권 등기설정
자 드디어 계약 만료일이 다가왔습니다. 우리는 이제 임차권 등기명령 신청을 준비해야 합니다. 법무사분에게 수수료를 내고 대리 신청할 수도 있겠지만, 스스로도 충분히 가능합니다. 먼저 임차권 등기설정이 무엇인지부터 말씀드리겠습니다. 이것은 바로 현재 살고 있는 집의 등기부등본 '을구'에 '세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했습니다.'라고 표시하는 낙인과도 같은 것입니다. 한마디로 주택 임차인을 보호하기 위해 임차인의 권리를 등기부에 표시하는 제도이지요. 만약 전세보증금을 돌려받지 못했는데 다른 집으로 이사가게 되면 전세보증금을 1순위로 변제받을 수 있는 우선 변제권이 사라진다는 것은 잘 알고 계시죠? 그러나 이 임차권 등기설정이 완료되면 그 후로는 다른 집으로 이사를 가서 전입신고를 해도 대항력이 사라지지 않아 내 전세보증금을 1순위로 돌려받을 수 있게 되는 것이죠. 그러나 생각보다 따져봐야 될 부분이 많습니다. 임차권 등기명령은 임대차계약이 종료된 다음날부터 신청이 가능하다는 것이 첫 번째 문제인데요. 만약 은행 전세대출을 받아 전세계약을 체결했다면, 그 보증금을 계약 만기일에 반드시 반환해야 하기 때문입니다. 임차인 생각엔 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 은행에 빚을 갚지 못한 것이니 임대인의 과실이다라고 생각할 수 있지만, 이는 틀린 생각입니다. 결과적으로 전세대출을 받은 장본인은 임차인이기 때문에 결국 피해는 임차인이 고스란히 받게 되는 것입니다. 이는 추후 개인 신용에 관해 문제가 발생할 수 있으며, 따라서 다른 집으로 이사 갈 때 추가 대출이 좋은 조건으로는 어려워질 수 있다는 것을 의미하기도 하죠. 그러나 그럼에도 불구하고 임차인은 본인의 돈을 돌려받기 위해 반드시 임차권 등기명령을 진행해야 합니다. 임차권 등기명령은 관할 지방법원, 시ㆍ군 법원에 신청할 수 있습니다. 필요한 서류는 당해 임차주택의 등기부등본, 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류를 함께 첨부해야 합니다.
이렇게 신청을 완료하게 되면 등기부에 임차권등기설정이 빠르면 2주, 늦으면 3~4주까지도 걸릴 수 있고, 그 이후에 비로소 다른 곳으로 이사를 갈 수 있게 됩니다.
결론
물론 이러한 행위들이 무조건 보증금을 돌려받을 수 있는 확정적인 방법은 아닙니다. 임차권 등기설정을 진행한다는 사실을 집주인이 알게 되면 대개는 보증금을 돌려주겠다고 취소해 달라는 임대인 분들도 계시지만, 계획적으로 전세사기를 꾸몄거나, 집에 대한 애정이 없는 임대인이거나, 혹은 임대인 그 자체로도 정말 전세보증금을 돌려줄 능력이 없을 경우에는 결국 돌려받지 못하고 그다음단계로 넘어가야 하기 때문에 아직 안심할 수 없습니다. 모쪼록 이 단계에서 현재 고통받고 계시는 여럿 피해자분들의 빠른 회복을 기원합니다.